El contrato privado de compraventa y la Acción Proforma. Rebeldía del vendedor.

El Magistrado Élfego Bautista Pardo, en su espacio Así es el Derecho, analiza uno de los temas más recurrentes en los procesos civiles que se verifican en el Poder Judicial de la Ciudad de México, el cual otorga las garantías de seguridad necesaria en este tipo de litigios.

Destaca que conforme a nuestra legislación civil, para la existencia de cualquier contrato se requieren dos elementos: consentimiento y objeto. Y tratándose de la compraventa de cualquier objeto, sea mueble o inmueble, por regla general dicho acto existe cuando uno de los contratantes el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra --el comprador a pagar por ella un precio cierto y en dinero.

El Jurisconsulto nacido en el estado de Hidalgo, expone: Es común que las personas celebren contratos privados de compraventa para adquirir un bien inmueble departamento o casa donde vivir, y aunque son válidos y legales, debemos tener en cuenta que el artículo 2316 de nuestro Código Civil establece que para su validez el contrato de compraventa no requiere formalidad alguna especial, sino cuando el objeto de la operación es un inmueble, en tanto que el numeral 2320 del mismo código prevé que si el valor de avalúo de un inmueble excede de trescientos sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario vigente en el antes Distrito Federal, en el momento de la operación, su venta se hará en escritura pública, es decir de manera formal.

Por ello, cuando adquirimos un inmueble mediante contrato privado de compraventa, el Código de Procedimientos Civiles para la Ciudad de México establece en su artículo 27 el derecho para ejercitar una acción en la vía judicial denominada de otorgamiento de escritura, también conocida como acción proforma, la cual se promueve ante un juez en materia civil.

Para obtener una sentencia favorable es necesario que el interesado acredite que se hizo contrato privado de compraventa y que él realizó la totalidad del pago correspondiente. Con esto se condenará al demandado a otorgar ese contrato en escritura pública ante un notario público.

Cuando el vendedor y el comprador celebran la compraventa privada de un inmueble, pueden acudir voluntariamente ante un notario público para formalizarlo, en cuyo caso no habría necesidad de ejercitar la acción proforma ante autoridad judicial, pero puede ocurrir que la vendedora se niegue a formalizar el contrato ante notario, o bien se desconozca su paradero, o tal vez haya cambiado de residencia a otra ciudad en México u otro país, lo que impediría formalizar el contrato privado de compraventa.

En cualquiera de esos casos es posible ejercitar la ACCIÓN PROFORMA, también conocida como de otorgamiento y firma de escritura. Esta se basa en el derecho de propiedad que se tiene respecto de un bien inmueble, y su finalidad es que se condene al demandado al cumplimiento y otorgamiento de la firma de escritura pública, es decir, darle formalidad al acto jurídico traslativo de dominio.

La acción proforma es imprescriptible, es decir que se puede ejercitar en cualquier momento independientemente del tiempo que haya transcurrido desde la celebración del contrato privado de compraventa, y tiene diversas ventajas, pues una vez que por ella se formaliza la compraventa en escritura pública, se logran los siguientes beneficios:

1.- La compraventa es oponible frente a terceros, es decir, el comprador será reconocido por la ley como propietario ante cualquier persona.

2.- Es posible heredar el inmueble.

3.- Se puede utilizar como garantía para la obtención de un crédito.

4.- Se puede transmitir la propiedad de manera segura.

Con la formalización de un contra de compraventa ante notario se garantiza proteger el derecho de propiedad de los particulares, incluso si en la sentencia en la que el juzgador ordena que el demandado, o sea el vendedor, escriture a favor del comprador y se niegue a firmar, la ley faculta al propio juez a signar la escritura en rebeldía del vendedor, lo que es tan válido como si hubiera firmado éste.

La acción proforma figura en la ley para garantizar nuestro derecho de propiedad tratándose de un bien inmueble, y es importante conocerla para cuando haya necesidad de usarla. Así es el Derecho, puntualiza el Magistrado Élfego Bautista Pardo, titular de la Tercera Ponencia de la Quinta Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México.